Az tudjuk, hogy a jelenlegi válság amerikából gyűrűzött be hozzánk, ahol a bankok igencsak könnyedén osztogatták a hiteleket. Bezzeg nálunk! Nálunk ez nem fordulhat elő, nálunk megnézték a bankok, hogy mire adták a pénzüket, ezért nálunk nem eshetnek az ingatlanárak, meg különben is, mi sokkal olcsóbbak vagyunk, mint a környező országok....
Hogy mit hoz a holnap, azt nem tudhatjuk, hisz senki sem lát a jövőbe. A mai Magyarország nem amerika, messze vagyunk tőle mint Makó Jeruzsálemtől, azonban van néhány fontos dolog, amit érdemes átgondolni, mielőtt ingatlanvásárlásra adnánk a fejünekt!
Mennyit is ér ma egy átlagos használt lakás a piacon?
Ezt azért nehéz megmondani, mert jelenleg a használt lakások ára kissé felülértékelt az újépítésű lakásokhoz viszonyítva. Gondoljunk csak bele, hogyan állapítja meg egy átlagos értékbecslő az ingatlan értékét? Beszerzi az adott lakás környékén található hasonló kategóriájú lakások eladási árait és ez alapján kiszámolja az ingatlan árát. Igen ám, de az összehasonlító adatok is felülértékeltek, hiszen amikor még könnyen lehetett lakáshitelhez jutni, a hitelfedezet értékét is a forgalmi értékbecslések alapján állapították meg.
Azt is mondhatnánk, hogy nálunk is kikerekedett egy szép "ingatlanos-léggömb", ha nem is akkora, mint az államokban, de durranni ez is tud és fájdalmat okozhat nagyon sok ingatlantulajdonos számára.
Hogy is van ez, mit jelent ez az egész?
Tényként kell elfogadnunk, hogy az újépítésű lakások mutatják meg az ingatlanok értékbecslésének valós alapját! Ez az un. újraelőállítási költség alapú értékmeghatározás. A használt lakások árát ebből kaphatjuk meg úgy, hogy kiszámoljuk mennyit kéne az adott lakásra költeni, hogy egy modern lakást kapjunk. Vagyis a felújítási költséget levonjuk az új lakás árából.
Mi történt az elmúlt években egy átlagos társasházban? Mennyit költöttek a tulajdonosok a házuk állagának megőrzésére illetve a felújításra? Nem sokat és nem sokan - ami annyit jelent, hogy rendre "megspórolták" és elodázták az épületek 15 éves nagyfelújítási ciklusait. Ebből bizony következik az a feltételezés, hogy az átlagos lakásállomány műszaki állapota rosszabb, mint amit a lakásárak mutatnak.
Akkor most nézzünk egy egyszerű példát:
Ha egy újépítésű lakás négyzetméter ára az adott környéken 350 ezer Ft, akkor a környékbeli használt lakás négyzetméter ára nem lehetne magasabb 200-240 ezer Ft-nál, figyelembe véve azt, hogy a felújításra még rá kell költeni négyzetméterenként legalább 50-100 ezer Ft-ot. Miért csak ennyi? Mert az árat csökkenteni kell az épület műszaki állapotának értékével, amire ugye nem költöttünk egy fillért sem. Azzal, hogy a saját lakásunkat felújítottuk, a társasházhoz tartozó közös tulajdont nem "bántottuk", vagyis minden maradt olyan, amilyen volt, düledező lépcsőház, állandóan rossz lift, beázó tető, veszélyes kémény, elavult vezetékek, vizesedő pince, rossz hatásfokú kazán, stb...stb...
Halkan teszem hozzá, hogy a felújítás költségei gyakran a fekete gazdaság leple alatt rejtve maradnak, senki sem számol vele - mi történik akkor, ha mindezt sikerül a kormánynak bekényszeríteni az adókörnyezetbe?
A rezsiköltségek is hatással vannak az ingatlan értékére!
Ne feledjük, hogy Magyarországon az energiaárak államilag támogatott energiarendszeren alakultak ki, de az már egyáltalán nem biztos, hogy ez mindig így is lesz! Ezért valószínűleg a piac be fogja árazni az ingatlanokat, mégpedig úgy hogy a rezsiköltséget levonja az adott lakás árából. Vagyis ha egy használt lakást most 15 millió Ft-ra áraz a piac és ennek a lakásnak az átlagos rezsiköltsége 20 ezer Ft, ami a jövőben mondjuk a duplájára emelkedik és 40 ezer forint lesz, akkor ez 10 év viszonylatában 2,4 millió Ft többletköltséget jelent az új tulajdonosnak.
Erre vonatkozóan érdemes áttanulmányozni a KSH honlapján található összehasonlító táblázatot az EU-országok háztartásai által fizetett gázárak alakulásáról 1996-2007 között!
A magas jegybanki alapkamat is leértékeli az ingatlanokat!
A banki betétek kamatai nem stabilak - nőhetnek is és csökkenhetnek is, azonban a tartós 10% körüli, vagy ennél magasabb kamatkörnyezet - ráadásul tartósnak látszó hitelszűkös időszakban - az ingatlanpiacot negatívan érinti. Az ingatlanárak nem tudnak lépést tartani a kamatokkal, vagyis előbb reál, majd nominál értéken is leértékelődnek. Amikor hitelbőség volt, a bankok könnyen adtak hiteleket - forgalmi értékbecslések alapján - a vevők pedig könnyebben fizettek magasabb árat egy lakásért, mert ők is könnyebben juthattak pénzhez. Az ördögi kör bezárult, mindenki tette a dolgát, miközben a hitelbőség "pumpálta" felfelé az árakat. Most sajnos a fordítottját kell megélnünk - hietlszűke van, az árak mennek lefelé.
Van még néhány "apróság", amiről senki nem beszél. Az ingatlanpiac pár éve már túlkínálatos és a pozitív változás előjelei nem nagyon mutatkoznak. Az ország népessége inkább csökken, mint nő - így ez nem valószínű, hogy felszívja majd a túlkínálatot. Nem jelentős az országba betelepülők száma sem és a külföldi vásárlók is inkább eladják a korábban megvásárolt ingatlanaikat, ezzel tovább növelve a túlkínálatot. A panelek értéke pedig évek óta morzsolódik és egyre inkább a piac aljára kerül, és senki sem beszél a kb. 2 millió embernek otthont adó vályogházakról sem, ezek értékállóságára még csak elképzelés sincs...
Szóval mit gondolsz, nálunk nem fognak még tovább csökkenni a lakásárak?
(Forrás: Ingatlan Platform)
